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martes, 12 de junio de 2018

Edificio Torre del Grupo Vicentín




El término "urbanismo" procede de la palabra latina urbs (‘ciudad’), la cual se desarrolló en la antigüedad, se refería por antonomasia a la capital del mundo romano, Roma. Aparece por vez primera en el diccionario de la Real Academia Española en 1956, donde se define como “conjunto de conocimientos que se refieren al estudio de la creación, desarrollo, reforma y progreso de los poblados en orden a las necesidades de la vida urbana”.

El origen de la ciudad: La historia de Egipto se inicia con el desarrollo de poblados agrícolas y ganaderos en el fértil valle del Nilo, en las mesetas cercanas al río, que paulatinamente se transformaron en asentamientos fluviales con el fin de controlar los sistemas de irrigación.
Estas ciudades se conformaron con calles paralelas al río, cruzadas por otras perpendiculares que desembocaban en él, casi siempre formando ángulos rectos, originando de forma natural con los primeros trazados urbanos ortogonales (más tarde llamado plan hipodámico).
En el milenio III a. C. surgen en Egipto más de treinta ciudades, a lo largo del valle y el delta del Nilo.



En la esquina de Obligado y Alvear se emplaza un edificio antiguo con un valor patrimonial y cultural invaluable para Reconquista. Con la cronología de los acontecimientos voy a enumerar los siguientes hechos…



Según el acceso al que pude tener al expediente que posee el H.C.M.

El 13/03/2018 bajo el expediente 0076/18. El Licenciado Mauro Ponce Gay y Sergio Vicentín, Director de Vicentín S.A.I.C. presentan una nota al Honorable Concejo Deliberante de la Ciudad de Reconquista solicitando una audiencia que tiene como fin un Proyecto Inmobiliario que excede en “creces” la altura de edificación de la normativa actual a la fecha de presentación de la misma misiva.

El Colegio de Arquitectos de la Provincia de Santa Fe Distrito 6 Reconquista.
El 14/05/2018. Presentan nota al Presidente de Comisión de Obras y Servicios Públicos Sr. Hugo Firman.
Donde, manifiestan que tomaron conocimiento de la aprobación de una nueva excepción al Plan de Ordenamiento Urbano presentado por el Grupo Vicentín.
Voy a tratar de sintetizar parte de la expresado por el Colegio de Arquitecto en esa nota. Diferentes ciudades e innumerables ejemplos nos demuestran que las ciudades no se modernizan, ni logran desarrollar mercados inmobiliarios sostenidos, ni consiguen generar espacio público, a partir de invenciones singulares, icónicas, sino a partir de un PLAN ORGANIZADOR, allí radica el desafío. El Plan Organizador ya contempla y da lugar a todas las opciones que se pretenden o pueden lograr.
Continuando con la síntesis de la nota presentada el Colegio de Arquitectos:
_ Se reconoce elementos cuantificables que van a impactar con un edificio de esa altura. Como ser, líquidos cloacales, sistema de abastecimiento eléctrico, flujo de vehículos…

_ Se advierte de elementos no cuantificables e incluso intangibles en término de bien común.

Una Torre de 20 pisos y unos 65 metros de altura, en un área de calles de 20 metros, en un entorno de casas de dos plantas, parecería más bien generar condiciones de extrañeza, de forzamiento y de desinterés por construir coherencia a pesar de la diversidad propia y necesaria.
Situación que podría generar impacto negativo en el valor de las propiedades inmobiliarias linderas y así desvalorizar este sector de la ciudad.
En definitiva, pretendemos argumentar nuestra negativa a esta construcción y proponer a los inversores analizar alternativas a los 20 pisos autorizados por el Honorable Cuerpo.
A lo que anexamos a la nota presentada un documento generado por el conjunto de la matrícula, donde se sintetizan consideraciones como densificar la ciudad y en particular los edificios en altura. En este anexo hay sugerencias solicitando se genere un uso más eficiente del servicio eléctrico, racionalización del agua potable, adecuación de las instalaciones de desagües pluviales que colapsan en días de lluvia.

El Informe Urbanístico: Ref.: Seg. 6139/18 Solicitud Expte. N° 0076/18 – H.C.M. Torre Vilaseca. Excepción a la Ord. N° 4027/98. Solicitante Pte. Honorable Concejo Municipal. Sr. Francisco Sellarés.
Resaltando: que la propuesta INCUMPLE con lo establecido en la Ord. 4027/98 – Plan de Ordenamiento Urbano – en el cual admite una altura máxima de Planta Baja y 10 pisos altos (34 metros); sobre inmuebles con un ancho mínimo de 15 metros y 180 metros cuadrados de superficie, en Distrito 1 y una altura de Planta Baja y 4 pisos altos (16 metros), sobre inmuebles con un ancho mínimo de 9 metros y 180 metros cuadrados de superficie Distrito 2.
El Solar donde se plantea la propuesta está afectado por el Plan de Mensura N° 152.179/2.009, lo cual afecta a la construcción existente. El edificio (ex Esc. de Comercio) no está declarado como Patrimonio Arquitectónico y Urbanístico de la Ciudad, no existen restricciones o impedimentos respecto a su intervención.
Asimismo, se informa que el Departamento de Planeamiento Urbano se está llevando a cabo una actualización del Plan especial de bordes y densificación urbana. Esto incluye el sector donde se pretende emplazar dicho edificio. Por lo que a la fecha está vigente la Ordenanza N° 8056/17, aprobada por H.C.M. que establece resolución de no innovar por un plazo de 6 meses a partir de su aprobación.
Aprobar dicho emprendimiento, según la solicitud presentada, implicaría una excepción a la norma en desmedro de los objetivos planteados en la actualización del Plan de Ordenamiento Urbano Ambiental. Por lo que las decisiones que se adopten en esta instancia ponen en riesgo la planificación de la ciudad.
Arquitecta Miriam R. Di Leo Jefa Dpto. Planeamiento Urbano -Municipalidad de Reconquista-

Visto El Expte N° 076/18 de la Ordenanza N° 4027/98 y la Ordenanza N° 8056/17
Considerando
Que el 13/03/2018 los interesados representando al Grupo Vicentín solicitan audiencia.
Que el 20/03/2018 donde verbalmente nos presentaron el proyecto de desarrollo inmobiliario, contemplando un ante-proyecto de la construcción de 20 pisos.
Que el 10/04/2018 los interesados presentan nota, planos de subsuelo, vista esquina, corte longitudinal, planos planta baja, con cesión de espacio público.
Que la excepción es de construir 10 pisos más de lo establecido.
Que por la entidad, magnitud e interés que generó el ante-proyecto, el mismo tomó estado de conocimiento público, razón por la cual varios vecinos han manifestado distintos pedidos y/o consultas al mencionado proyecto.
Que de esta manera se generó varios expedientes. Exptes.: N° 132/18, iniciado por Vecinos de Barrio Centro y Almafuerte; Expe. N° 178/18, iniciado por ex Alumnos de la Escuela Superior de Comercio; así como también del Colegio de Arquitectos de la Ciudad de Reconquista.
Que el estudio financiero ya fue analizado por los solicitantes, en la que estima una inversión de USD 20.000.000.
Que la generación de empleo trae beneficios para la comunidad, 250 empleos directos y 150 empleos indirectos. Más todas las consecuencias que eso implica en la comunidad, familias, cadenas de servicios y proveedores.
Que desde otro punto de vista, el centro de la ciudad es el lugar con mayor acceso a los servicios públicos e inevitablemente es donde se apunta a densificar.
En resumen, el H.C.M. no ve todos los condicionamientos que sí ven vecinos, ex alumnos, Colegio de Arquitecto.
En definitiva el H.C.M SANCIONA CON FUERZA DE ORDENAZA: La excepción con autorización de la construcción hasta 20 pisos condicionado a la factibilidad de uso y ocupación de la presentación de la documentación definitiva (Proyecto de Obra y Dirección Técnica), informe de impacto ambiental.
Juan Manuel Andrade Concejal Bloque Cambiemos. Sergio Enrique Gallo Concejal Bloque Cambiemos.







El Intendente promulgó de hecho la Ordenanza pero pide reglas generales.
El Departamento Ejecutivo Municipal informa su posición con respecto a la Ordenanza Nº 8.117/18 y su propuesta de construcción de un edificio en el inmueble ubicado en la intersección calles Alvear y General Obligado.
Estas situaciones particulares nos reafirman que resulta imperioso finalizar con las malas prácticas de convivir permanentemente con planteos de excepción a la norma general y avanzar en un cuerpo normativo unificado que permita desarrollar de manera adecuada proyectos inmobiliarios futuros. En el caso concreto que involucra lo expuesto por la Ordenanza Nº 8.117/18, el Ejecutivo Municipal está de acuerdo y comparte el proyecto, apoyando toda voluntad de inversión en infraestructura urbanística desde el concepto de densificación, que implica mejores servicios, modernización, fuentes de trabajo y nuevos proyectos de alto impacto urbanístico. Es por esta razón que el Ejecutivo Municipal decide promulgar de hecho la Ordenanza  Nº 8.117.
Sin embargo, es importante destacar que no coincide con la metodología legislativa aplicada, que resulta por lo menos desprolija en cuanto aprueba una nueva excepción particular, cuando era de público conocimiento que está por presentarse la actualización del Plan de Ordenamiento Urbano que contempla la concentración y densificación del área urbana.
De esta forma consideramos y ratificamos la necesidad de dar reglas claras, reglas generales que permitan el desarrollo armónico de la ciudad; que piensen en la Reconquista del futuro y que sobre todo brinde la tan mentada Seguridad Jurídica necesaria para generar nuevas inversiones que potencien el desarrollo urbanístico de la ciudad.







Conclusiones
Puntos a favor de un edificio en la esquina de Alvear y Obligado - ex Escuela Superior de Comercio –
El Nuevo Pan Urbanístico de la ciudad de Reconquista va a permitir la construcción de edificios de más de 10 pisos en el casco céntrico histórico (en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires el limite de los edificios está en 12 pisos, luego de esa altura se le da tratamiento de Torre). Que en la nueva Norma de Planificación Urbana de Reconquista, no contempla Torres para esa área. Sí para otras.
La gran inversión que a primera mano se trataría según las estimaciones presentadas es de USD 20.000.000.
La demanda de mano de obra que va a requerir la obra de forma directa e indirecta.
Como el H.C.M le da una excepción al Grupo Vicentín para construir 10 pisos más de la norma, ingresarían fondos por una especie de “plusvalía”. Ya que la venta de esos departamentos el inversor tendría el doble de rentabilidad para vender por sobre lo que permite la norma.

Puntos en contra de una Torre en el casco céntrico histórico.
En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires se detuvo por Decreto la edificación de Torres hasta tener el Plan de Ordenamiento Urbano. En Reconquista se promulga una excepción a días de presentar el nuevo Plan. 
Si el Grupo Vicentín logra una excepción al Plan de Ordenamiento Urbano de qué forma podemos negar la construcción de nuevas Torres en ese sector… Caeríamos en el privilegio para el Grupo Vicentín.
Ya es excepcional que el Municipio y el H.C.M le puedan dar una excepción a un grupo que ni siquiera presentó un ante-proyecto ni estudio previo de ningún tipo, solo escribieron un número en una hoja de papel USD 20.000.000. y algunos bosquejos.







La dificultad que presenta una Torre en el centro de la ciudad va más allá de romper con la armonía del lugar que no es poca cosa. Los vecinos inmediatos lo van a notar cuando dejen de ver parte del Sol, el cielo, las nubes, las estrellas… Pero lo van a percibir cuando no puedan cargar agua en el tanque del domicilio, la cloaca no pueda evacuar los efluentes domésticos (algo que sucede los días de lluvia y no hay ninguna campaña oficial para impedir o remendar eso), el consumo energético ya que es como tener un barrio entero en altura (sobrecarga de trasformadores).
No respetar el Plan Urbanístico puede traer estas dificultades y muchas más. Un Plan Urbanístico del que se cuenta con profesionales de afuera pagados por los mismos vecinos. Digamos, expertos en urbanismo.
Llama la atención que el H.C.M pida el proyecto definitivo cuando no lo pidió para aprobarlo… O de la misma forma las factibilidades de ASSA y EPE. O algún estudio de Impacto Ambiental…
Con respecto a las factibilidades de ASSA una empresa con participación de la provincia blindada en sus acciones. Nadie sabe en Reconquista de forma oficial que tipo de análisis físicos, químicos y bacteriológicos se le hace al agua que toman niños y adultos.
Recién este año cuenta la ciudad de Reconquista con la construcción, casi terminada, de la nueva toma de agua en el Puerto de Reconquista (río arriba). Algo que desde este portal se alertó por los residuos industriales y efluentes cloacales que se tiran al arroyo El Rey de donde se provee de agua la ciudad.
La pregunta es cómo vamos a confiar en un estudio de factibilidad de provisión de aguas y efluentes cloacales de ASSA???  
Otra cuestión en contra es no tener el proyecto final con sus factibilidades en la mano para evaluar todas las contingencias. El Intendente no puede aprobar la construcción de un edificio solo por la plata que le dan al obviar normas.
Estamos en presencia de un monumento a la familia Vicentín, porque la venta de este tipo de inmuebles no es para la clase media ni la demanda estudiantil…
Con respecto a valor histórico como edificio de la ex Escuela Superior de Comercio, un edificio que data su construcción en 1898, una escuela que inicia actividades desde 1948 al 2003. Tal vez tengamos que rever la forma y parámetros que toma el Colegio de Arquitectos y el Municipio para evaluar nuestro Patrimonio Histórico.
Ningún sector deja de lado la opción del reclamo legal u otro tipo de reclamo participativo.
Otra alternativa es la discusión a nivel provincial. Ya que Santa Fe cuenta con un nutrido patrimonio histórico y cultural, tangible e intangible, en base al cual se implementan políticas públicas con el objeto de preservarlo, revalorizarlo y difundirlo.
Hay opciones o se destruye patrimonio histórico, porque es el espíritu de esta sociedad o se salva por lo menos la fachada. Casos similares tenemos el de Tribunales Plaza Restó (Talcahuano 610, CABA) donde lo nuevo y lo antiguo se fusionan.



Por último, es importante tener en la mano el proyecto inmobiliario final y consensuado. Ya que no se puede confiar en la buena voluntad de nadie, se debe cumplir con normas. Hay que acercar posiciones si el Plan es tener edificios de 12 pisos, tal vez con todas las factibilidades y los consensos se pueda subir tres pisos más para mejorar la rentabilidad del inversor, en ese caso esto sería la excepción a todas las garantías. No nos olvidemos que el Grupo Vicentín tiene una deuda con la provisión de agua y sistema de efluentes de la ciudad, salvando favores con Medio Ambiente de la Provincia. No por darle trabajo a algunos puede perjudicar a otros.
La Planificación es para beneficio de una ciudad con una población de más de 100.000 personas más su futuro arquitectónico. Si dejáramos que cada empresario con dinero de los tantos que hay pudiera lograr una excepción del municipio para la construcción de un monumento o ícono para su familia sería absurdo. El dinero y la oferta laborar (oferta que la demanda del desarrollo educativo ya está compensando en la ciudad). Los 20 pisos lo podemos compensar con tres edificios de 6 o 7 pisos. Pero bien planificados y sin perjudicar a nadie (minimizando el impacto). Estamos a tiempo de lograr consensos o caer en las voluntades de turno…
Con respecto a la resolución del Intendente criticando al H.C.M. pidiéndole que termine con estas prácticas de excepciones a la regla, sorprende que venga de alguien que como Concejal eran notorias sus ausencias, una persona sin militancia política, al que todos sabíamos que el Concejo con gente más “curtida” en la política le podía manejar el municipio. El Intendente podía haber vetado la ordenanza y esperado que con H.C.M insista, pero tal vez sabía que su partido no lo podía acompañar por segunda vez ya que hay gente que se siente más capaz para resolver problemas complejos de multiples aristas como este. De esta forma nos perdemos el plan de adecuación del Grupo Vicentín.
Ya que a las claras está que el Intendente “Enry” Vallejos carece de cintura política y gestión. No es una mala persona, simplemente no está preparada para la gestión pública y su partido se dio cuenta tarde. Por otro lado los intereses nacionales ni los provinciales en grandes planes de desarrollo lo tienen en cuenta.
El mensaje que tiene la sociedad es claro, el que tiene poder somete al resto, con esta mirada vemos que el intendente está en la parte más baja de la pirámide alimentaria.
Por otro lado, esta discusión recién comienza…




Me quedo con una frase del escrito presentado por la Arq. Miriam R. Di Leo

“La ciudad nos sobrevive”







Agradecimientos:
Al Concejal Eduardo Paoletti por sentar posición, trasmitirnos que visión tiene del tema a futuro y mostrarse dispuesto al diálogo cordial.
Al subsecretario de Hábitat y Obras Públicas Nicolás Marcoaldi al dar un detallado esquema sobre la actividad que le compete a su secretaría. 
A parte de la Comisión del Colegio de Arquitectos de la ciudad de Reconquista por su tiempo y empeño rector del desarrollo urbanístico al que le pedimos más contemplación por el Patrimonio Histórico y Cultural.
A Ex Alumnas de la Escuela Superior de Comercio, Alba Zanon, Gabriela Mai, Daniela Villalba al mostrarnos un camino a la revalorización de nuestra historia.
Al Intendente “Enry” Vallejos por recibirnos y escucharnos más allá de las divergencias.  



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