El término
"urbanismo" procede de la palabra latina urbs (‘ciudad’), la cual se
desarrolló en la antigüedad, se refería por antonomasia a la capital del mundo
romano, Roma. Aparece por vez primera en el diccionario de la Real Academia
Española en 1956, donde se define como “conjunto de conocimientos que se
refieren al estudio de la creación, desarrollo, reforma y progreso de los
poblados en orden a las necesidades de la vida urbana”.
El origen de la ciudad: La
historia de Egipto se inicia con el desarrollo de poblados agrícolas y
ganaderos en el fértil valle del Nilo, en las mesetas cercanas al río, que
paulatinamente se transformaron en asentamientos fluviales con el fin de controlar
los sistemas de irrigación.
Estas ciudades se
conformaron con calles paralelas al río, cruzadas por otras perpendiculares que
desembocaban en él, casi siempre formando ángulos rectos, originando de forma
natural con los primeros trazados urbanos ortogonales (más tarde llamado plan
hipodámico).
En el milenio III a. C.
surgen en Egipto más de treinta ciudades, a lo largo del valle y el delta del
Nilo.
En la esquina de Obligado
y Alvear se emplaza un edificio antiguo con un valor patrimonial y cultural
invaluable para Reconquista. Con la cronología de los acontecimientos voy a
enumerar los siguientes hechos…
Según el acceso al que
pude tener al expediente que posee el H.C.M.
El 13/03/2018 bajo el
expediente 0076/18. El Licenciado Mauro Ponce Gay y Sergio Vicentín, Director
de Vicentín S.A.I.C. presentan una nota al Honorable Concejo Deliberante de la
Ciudad de Reconquista solicitando una audiencia que tiene como fin un Proyecto
Inmobiliario que excede en “creces” la altura de edificación de la normativa
actual a la fecha de presentación de la misma misiva.
El Colegio de Arquitectos
de la Provincia de Santa Fe Distrito 6 Reconquista.
El 14/05/2018. Presentan
nota al Presidente de Comisión de Obras y Servicios Públicos Sr. Hugo Firman.
Donde, manifiestan que
tomaron conocimiento de la aprobación de una nueva excepción al Plan de
Ordenamiento Urbano presentado por el Grupo Vicentín.
Voy a tratar de
sintetizar parte de la expresado por el Colegio de Arquitecto en esa nota. Diferentes
ciudades e innumerables ejemplos nos demuestran que las ciudades no se
modernizan, ni logran desarrollar mercados inmobiliarios sostenidos, ni
consiguen generar espacio público, a partir de invenciones singulares,
icónicas, sino a partir de un PLAN ORGANIZADOR, allí radica el desafío. El Plan
Organizador ya contempla y da lugar a todas las opciones que se pretenden o
pueden lograr.
Continuando con la
síntesis de la nota presentada el Colegio de Arquitectos:
_ Se reconoce elementos
cuantificables que van a impactar con un edificio de esa altura. Como ser,
líquidos cloacales, sistema de abastecimiento eléctrico, flujo de vehículos…
_ Se advierte de
elementos no cuantificables e incluso intangibles en término de bien común.
Una Torre de 20 pisos y
unos 65 metros de altura, en un área de calles de 20 metros, en un entorno de
casas de dos plantas, parecería más bien generar condiciones de extrañeza, de
forzamiento y de desinterés por construir coherencia a pesar de la diversidad
propia y necesaria.
Situación que podría
generar impacto negativo en el valor de las propiedades inmobiliarias linderas
y así desvalorizar este sector de la ciudad.
En definitiva,
pretendemos argumentar nuestra negativa a esta construcción y proponer a los
inversores analizar alternativas a los 20 pisos autorizados por el Honorable
Cuerpo.
A lo que anexamos a la
nota presentada un documento generado por el conjunto de la matrícula, donde se
sintetizan consideraciones como densificar la ciudad y en particular los
edificios en altura. En este anexo hay sugerencias solicitando se genere un uso
más eficiente del servicio eléctrico, racionalización del agua potable,
adecuación de las instalaciones de desagües pluviales que colapsan en días de
lluvia.
El Informe Urbanístico:
Ref.: Seg. 6139/18 Solicitud Expte. N° 0076/18 – H.C.M. Torre Vilaseca.
Excepción a la Ord. N° 4027/98. Solicitante Pte. Honorable Concejo Municipal.
Sr. Francisco Sellarés.
Resaltando: que la
propuesta INCUMPLE con lo establecido en la Ord. 4027/98 – Plan de Ordenamiento
Urbano – en el cual admite una altura máxima de Planta Baja y 10 pisos altos
(34 metros); sobre inmuebles con un ancho mínimo de 15 metros y 180 metros
cuadrados de superficie, en Distrito 1 y una altura de Planta Baja y 4 pisos
altos (16 metros), sobre inmuebles con un ancho mínimo de 9 metros y 180 metros
cuadrados de superficie Distrito 2.
El Solar donde se plantea
la propuesta está afectado por el Plan de Mensura N° 152.179/2.009, lo cual
afecta a la construcción existente. El edificio (ex Esc. de Comercio) no está
declarado como Patrimonio Arquitectónico y Urbanístico de la Ciudad, no existen
restricciones o impedimentos respecto a su intervención.
Asimismo, se informa que
el Departamento de Planeamiento Urbano se está llevando a cabo una
actualización del Plan especial de bordes y densificación urbana. Esto incluye
el sector donde se pretende emplazar dicho edificio. Por lo que a la fecha está
vigente la Ordenanza N° 8056/17, aprobada por H.C.M. que establece resolución
de no innovar por un plazo de 6 meses a partir de su aprobación.
Aprobar dicho
emprendimiento, según la solicitud presentada, implicaría una excepción a la
norma en desmedro de los objetivos planteados en la actualización del Plan de
Ordenamiento Urbano Ambiental. Por lo que las decisiones que se adopten en esta
instancia ponen en riesgo la planificación de la ciudad.
Arquitecta Miriam R. Di
Leo Jefa Dpto. Planeamiento Urbano -Municipalidad de Reconquista-
Visto El Expte N° 076/18
de la Ordenanza N° 4027/98 y la Ordenanza N° 8056/17
Considerando
Que el 13/03/2018 los
interesados representando al Grupo Vicentín solicitan audiencia.
Que el 20/03/2018 donde
verbalmente nos presentaron el proyecto de desarrollo inmobiliario,
contemplando un ante-proyecto de la construcción de 20 pisos.
Que el 10/04/2018 los
interesados presentan nota, planos de subsuelo, vista esquina, corte
longitudinal, planos planta baja, con cesión de espacio público.
Que la excepción es de
construir 10 pisos más de lo establecido.
Que por la entidad,
magnitud e interés que generó el ante-proyecto, el mismo tomó estado de
conocimiento público, razón por la cual varios vecinos han manifestado
distintos pedidos y/o consultas al mencionado proyecto.
Que de esta manera se
generó varios expedientes. Exptes.: N° 132/18, iniciado por Vecinos de Barrio
Centro y Almafuerte; Expe. N° 178/18, iniciado por ex Alumnos de la Escuela
Superior de Comercio; así como también del Colegio de Arquitectos de la Ciudad
de Reconquista.
Que el estudio financiero
ya fue analizado por los solicitantes, en la que estima una inversión de USD
20.000.000.
Que la generación de
empleo trae beneficios para la comunidad, 250 empleos directos y 150 empleos
indirectos. Más todas las consecuencias que eso implica en la comunidad,
familias, cadenas de servicios y proveedores.
Que desde otro punto de
vista, el centro de la ciudad es el lugar con mayor acceso a los servicios
públicos e inevitablemente es donde se apunta a densificar.
En resumen, el H.C.M. no
ve todos los condicionamientos que sí ven vecinos, ex alumnos, Colegio de
Arquitecto.
En definitiva el H.C.M
SANCIONA CON FUERZA DE ORDENAZA: La excepción con autorización de la
construcción hasta 20 pisos condicionado a la factibilidad de uso y ocupación
de la presentación de la documentación definitiva (Proyecto de Obra y Dirección
Técnica), informe de impacto ambiental.
Juan Manuel Andrade
Concejal Bloque Cambiemos. Sergio Enrique Gallo Concejal Bloque Cambiemos.
El Intendente promulgó de
hecho la Ordenanza pero pide reglas generales.
El Departamento Ejecutivo
Municipal informa su posición con respecto a la Ordenanza Nº 8.117/18 y su propuesta
de construcción de un edificio en el inmueble ubicado en la intersección calles
Alvear y General Obligado.
Estas situaciones
particulares nos reafirman que resulta imperioso finalizar con las malas
prácticas de convivir permanentemente con planteos de excepción a la norma
general y avanzar en un cuerpo normativo unificado que permita desarrollar de
manera adecuada proyectos inmobiliarios futuros. En el caso concreto que
involucra lo expuesto por la Ordenanza Nº 8.117/18, el Ejecutivo Municipal está
de acuerdo y comparte el proyecto, apoyando toda voluntad de inversión en
infraestructura urbanística desde el concepto de densificación, que implica
mejores servicios, modernización, fuentes de trabajo y nuevos proyectos de alto
impacto urbanístico. Es por esta razón que el Ejecutivo Municipal decide
promulgar de hecho la Ordenanza Nº
8.117.
Sin embargo, es
importante destacar que no coincide con la metodología legislativa aplicada,
que resulta por lo menos desprolija en cuanto aprueba una nueva excepción
particular, cuando era de público conocimiento que está por presentarse la
actualización del Plan de Ordenamiento Urbano que contempla la concentración y densificación
del área urbana.
De esta forma
consideramos y ratificamos la necesidad de dar reglas claras, reglas generales
que permitan el desarrollo armónico de la ciudad; que piensen en la Reconquista
del futuro y que sobre todo brinde la tan mentada Seguridad Jurídica necesaria
para generar nuevas inversiones que potencien el desarrollo urbanístico de la
ciudad.
Conclusiones
Puntos
a favor de un edificio
en la esquina de Alvear y Obligado - ex Escuela Superior de Comercio –
El Nuevo Pan Urbanístico
de la ciudad de Reconquista va a permitir la construcción de edificios de más
de 10 pisos en el casco céntrico histórico (en la Ciudad Autónoma de Buenos
Aires el limite de los edificios está en 12 pisos, luego de esa altura se le da
tratamiento de Torre). Que en la nueva Norma de Planificación Urbana de
Reconquista, no contempla Torres para esa área. Sí para otras.
La gran inversión que a primera
mano se trataría según las estimaciones presentadas es de USD 20.000.000.
La demanda de mano de
obra que va a requerir la obra de forma directa e indirecta.
Como el H.C.M le da una
excepción al Grupo Vicentín para construir 10 pisos más de la norma,
ingresarían fondos por una especie de “plusvalía”. Ya que la venta de esos
departamentos el inversor tendría el doble de rentabilidad para vender por
sobre lo que permite la norma.
Puntos
en contra de una Torre
en el casco céntrico histórico.
En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires se detuvo por Decreto la edificación de Torres hasta tener el Plan de Ordenamiento Urbano. En Reconquista se promulga una excepción a días de presentar el nuevo Plan.
Si el Grupo Vicentín
logra una excepción al Plan de Ordenamiento Urbano de qué forma podemos negar
la construcción de nuevas Torres en ese sector… Caeríamos en el privilegio para
el Grupo Vicentín.
Ya es excepcional que el
Municipio y el H.C.M le puedan dar una excepción a un grupo que ni siquiera
presentó un ante-proyecto ni estudio previo de ningún tipo, solo escribieron un
número en una hoja de papel USD 20.000.000. y algunos bosquejos.
La dificultad que
presenta una Torre en el centro de la ciudad va más allá de romper con la
armonía del lugar que no es poca cosa. Los vecinos inmediatos lo van a notar
cuando dejen de ver parte del Sol, el cielo, las nubes, las estrellas… Pero lo
van a percibir cuando no puedan cargar agua en el tanque del domicilio, la
cloaca no pueda evacuar los efluentes domésticos (algo que sucede los días de
lluvia y no hay ninguna campaña oficial para impedir o remendar eso), el
consumo energético ya que es como tener un barrio entero en altura (sobrecarga
de trasformadores).
No respetar el Plan
Urbanístico puede traer estas dificultades y muchas más. Un Plan Urbanístico
del que se cuenta con profesionales de afuera pagados por los mismos vecinos.
Digamos, expertos en urbanismo.
Llama la atención que el
H.C.M pida el proyecto definitivo cuando no lo pidió para aprobarlo… O de la
misma forma las factibilidades de ASSA y EPE. O algún estudio de Impacto
Ambiental…
Con respecto a las
factibilidades de ASSA una empresa con participación de la provincia blindada
en sus acciones. Nadie sabe en Reconquista de forma oficial que tipo de
análisis físicos, químicos y bacteriológicos se le hace al agua que toman niños
y adultos.
Recién este año cuenta la
ciudad de Reconquista con la construcción, casi terminada, de la nueva toma de
agua en el Puerto de Reconquista (río arriba). Algo que desde este portal se
alertó por los residuos industriales y efluentes cloacales que se tiran al
arroyo El Rey de donde se provee de agua la ciudad.
La pregunta es cómo vamos
a confiar en un estudio de factibilidad de provisión de aguas y efluentes
cloacales de ASSA???
Otra cuestión en contra
es no tener el proyecto final con sus factibilidades en la mano para evaluar
todas las contingencias. El Intendente no puede aprobar la construcción de un
edificio solo por la plata que le dan al obviar normas.
Estamos en presencia de
un monumento a la familia Vicentín, porque la venta de este tipo de inmuebles
no es para la clase media ni la demanda estudiantil…
Con respecto a valor
histórico como edificio de la ex Escuela Superior de Comercio, un edificio que
data su construcción en 1898, una escuela que inicia actividades desde 1948 al
2003. Tal vez tengamos que rever la forma y parámetros que toma el Colegio de
Arquitectos y el Municipio para evaluar nuestro Patrimonio Histórico.
Ningún sector deja de
lado la opción del reclamo legal u otro tipo de reclamo participativo.
Otra alternativa es la
discusión a nivel provincial. Ya que Santa Fe cuenta con un nutrido patrimonio
histórico y cultural, tangible e intangible, en base al cual se implementan
políticas públicas con el objeto de preservarlo, revalorizarlo y difundirlo.
Hay opciones o se
destruye patrimonio histórico, porque es el espíritu de esta sociedad o se
salva por lo menos la fachada. Casos similares tenemos el de Tribunales Plaza
Restó (Talcahuano 610, CABA) donde lo nuevo y lo antiguo se fusionan.
Por último, es importante
tener en la mano el proyecto inmobiliario final y consensuado. Ya que no se
puede confiar en la buena voluntad de nadie, se debe cumplir con normas. Hay
que acercar posiciones si el Plan es tener edificios de 12 pisos, tal vez con
todas las factibilidades y los consensos se pueda subir tres pisos más para
mejorar la rentabilidad del inversor, en ese caso esto sería la excepción a
todas las garantías. No nos olvidemos que el Grupo Vicentín tiene una deuda con
la provisión de agua y sistema de efluentes de la ciudad, salvando favores con
Medio Ambiente de la Provincia. No por darle trabajo a algunos puede perjudicar
a otros.
La Planificación es para
beneficio de una ciudad con una población de más de 100.000 personas más su
futuro arquitectónico. Si dejáramos que cada empresario con dinero de los
tantos que hay pudiera lograr una excepción del municipio para la construcción
de un monumento o ícono para su familia sería absurdo. El dinero y la oferta
laborar (oferta que la demanda del desarrollo educativo ya está compensando en
la ciudad). Los 20 pisos lo podemos compensar con tres edificios de 6 o 7
pisos. Pero bien planificados y sin perjudicar a nadie (minimizando el impacto).
Estamos a tiempo de lograr consensos o caer en las voluntades de turno…
Con respecto a la resolución
del Intendente criticando al H.C.M. pidiéndole que termine con estas prácticas
de excepciones a la regla, sorprende que venga de alguien que como Concejal eran
notorias sus ausencias, una persona sin militancia política, al que todos sabíamos
que el Concejo con gente más “curtida” en la política le podía manejar el
municipio. El Intendente podía haber vetado la ordenanza y esperado que con H.C.M
insista, pero tal vez sabía que su partido no lo podía acompañar por segunda
vez ya que hay gente que se siente más capaz para resolver problemas complejos
de multiples aristas como este. De esta forma nos perdemos el plan de
adecuación del Grupo Vicentín.
Ya que a las claras está
que el Intendente “Enry” Vallejos carece de cintura política y gestión. No es
una mala persona, simplemente no está preparada para la gestión pública y su
partido se dio cuenta tarde. Por otro lado los intereses nacionales ni los
provinciales en grandes planes de desarrollo lo tienen en cuenta.
El mensaje que tiene la
sociedad es claro, el que tiene poder somete al resto, con esta mirada vemos
que el intendente está en la parte más baja de la pirámide alimentaria.
Por otro lado, esta discusión
recién comienza…
Me quedo con una frase del
escrito presentado por la Arq. Miriam R. Di Leo
“La ciudad nos
sobrevive”
Agradecimientos:
Al Concejal Eduardo
Paoletti por sentar posición, trasmitirnos que visión tiene del tema a futuro y
mostrarse dispuesto al diálogo cordial.
Al subsecretario de
Hábitat y Obras Públicas Nicolás Marcoaldi al dar un detallado esquema sobre la
actividad que le compete a su secretaría.
A parte de la Comisión
del Colegio de Arquitectos de la ciudad de Reconquista por su tiempo y empeño
rector del desarrollo urbanístico al que le pedimos más contemplación por el Patrimonio
Histórico y Cultural.
A Ex Alumnas de la
Escuela Superior de Comercio, Alba Zanon, Gabriela Mai, Daniela Villalba al
mostrarnos un camino a la revalorización de nuestra historia.
Al Intendente “Enry” Vallejos
por recibirnos y escucharnos más allá de las divergencias.
